Bredeparkens Grundejerforening Overordnede retningslinjer Notat

COWI A/S Parallelvej 2 2800  Kongens Lyngby Telefon 45 97 22 11 Telefax  45 97 22 12 www.cowi.dk

Forslag til overordnede retningslinjer for lokalplanen

Dette notat skal anvendes som debatoplæg og er et forslag til hvilke overordnede bestemmelser lokalplanen skal indeholde. De overordnede retningslinjer har deres udgangspunktet i “Retningslinier for fremtidig vedligeholdelse og tilbygninger i Bredeparken”. Når der efter generalforsamlingen ligger et færdigt udkast til retningslinjerne fast, inviteres Kommunalbestyrelsen til et møde hvor de endelige retningslinjer fastlægges. Herefter kan der i samarbejde med følgegruppen udarbejdes et forslag til lokalplan der fremsendes til kommunens forvaltning.

Det skal understreges at bestemmelser i en lokalplan kun gælder ved ændringer og nyopførelser. Det vil sige eksisterende lovlige tilbygninger som carporte og overdækkede terrasser samt hegn og beplantning ikke berøres af lokalplanens bestemmelser. Ved nyplantning og nyopførelse af carporte m.m. vil det være lokalplanens bestemmelser der gælder.

Rådgivers bemærkninger stå med kursiv.

Formål med lokalplanen er at:

• Sikre at rækkehusbebyggelsen har et harmonisk og ensartet udseende
• Sikre klare bestemmelser om bebyggelsesudseende og mulighederne for om- og tilbygninger
• Sikre klare bestemmelser for hegn og beplantning

Grundejerforeningens allerede gældende retningslinjer, der videreføres til lokalplanen

–         Tage skal fremstå med røde vingetegl

–         Skorsten skal udføres i røde teglsten

–         Tagrender og nedløbsrør skal være lysegrå plast eller zink med en diameter på 11 cm.

–         De oprindelige lamper ved hoveddørene skal bevares.

–         Ejendomme med lige husnumre skal bevare den oprindelige betontrappe, med hvidmalet jernrørsgelænder. I lokalplanen kan det evt. tilføjes – Trappen kan evt. forlænges hvor terrænsænkning gør dette nødvendigt.

–         Hoveddøre og havedøre skal være af træ. Størrelsen må ikke ændres. Denne bestemmelse vil i lokalplanen blive suppleret med tegningsbilag.

–         Vinduer skal være af træ og have samme inddeling og dimensioner som de oprindelige vinduer. Denne bestemmelse vil i lokalplanen blive suppleret med tegningsbilag.

–         Kviste skal enten fremstå i hvid eller naturbrunt, kvistflunke kan enten beklædes med træ eller zink. Kvist tage skal udføres i enten zink eller tagpap, som kan afsluttes med aluminiumskant. I lokalplanen vil der være en farvekode for naturbrunt.

–         Mindre bygningsdele som karme, vinduesrammer, vindskeder skal være malet hvidt eller naturbrunt. I lokalplanen vil der være en farvekode for naturbrunt.

–         Overdækninger af terrasser skal opføres som skærmtag. En side må bygges i skel og afstanden til det andet skel skal minimum være 2,5 m. Siden mod skel må lukkes med helt gennemsigtig afdækning over eksisterende skeladskillelse. Side modsat skel må ikke lukkes. Facadesiden (ud mod haven) må lukkes indtil 0,8 meter over terrasseniveau. Tagbeklædning skal udføres i et gennemskinneligt, farveløst, ikke brændbart materiale. Sider og facade skal udføres i høvlet træ. Det kan overvejes om den del af retningslinjen, der omhandler materialevalg skal tages op til fornyet overvejelse. F.eks. at give mulighed for at siden mod skel også må udføres med en bræddebeklædning. Der vil i lokalplanen være et tegningsbilag svarende til det, der findes i grundejerforeningens retningslinjer.

–         Påhægtninger på facaden, såsom udhæng over hoveddør, skodder, markiser udfor vinduer og lign. må ikke finde sted. I lokalplanen kan det evt. tilføjelse – dog kan markiser ved terrasser på have siden tillades.

–         Der må ved udskiftning af tagvinduer ikke ændres i husenes bjælkekonstruktion.

Grundejerforeningens retningslinjer, der ikke videreføres til lokalplanen

–         Kvistinddækninger skal udføres i bly og isolering af kvistens sider må højst forøges med 70 mm i alt.

–         Begrundelse – der er sket ændringer i lovgivningen siden retningslinjerne er skrevet, derfor er disse to punkter ikke med.

–         Anbefaling at hvilket tagvindue der bør anvendes (velux nr. 6)

–         Begrundelse – en lokalplan må ikke indeholde anbefalinger til specifikke produkter.

Forslag til nye overordnede retningslinjer/bestemmelser i lokalplanen

–         Facader og skorstene skal fremstå i blank mur med røde teglsten

–         Begrundelse – Foreningens nuværende retningslinjer forhindrer ikke grundejer i at pudse/vandskure facade og skorsten. For at fastholde bebyggelsens ensartethed, bør der være en bestemmelse i lokalplanen der sikre blank mur.

–         For de boliger der ikke en havedør i stueetagen ud mod bagstien, kan der etableres i havedør.  Havedøren skal være af træ hvor der evt. kan isættes ruder.

–         Begrundelse – Der er ikke grund til at forhindre ejere at etablere en havedør ud mod bagstien.

–         Relief ved hoveddøren må ikke fjernes, males eller på anden måde ændres

–         Begrundelse – Reliefferne er et vigtigt arkitektonisk element for bebyggelsen

–         Skorstene skal bevares

–         Begrundelse – Skorstenene er et vigtigt arkitektonisk element for bebyggelsen

–         I hver bolig skal der være én kvist mod gade og én kvist mod bagsti. Der må ikke opsættes yderligere kviste.

–                 Begrundelse – For at sikre en ensartethed i bebyggelsens tagflade

–         Tagvinduer skal enten placeres på linje med kvisten, eller over kvisten ved udnyttelse af loftrummet. Tagvinduer skal placeres med de afstandsangivelser der er vist på tegningsbilag.

–         Tagvinduer skal være plan med tagflade og skal placeres på lige linje.

–                  Begrundelse – For at sikre en ensartethed i bebyggelsens tagflade.

–          Carporte må maksimal gives en højde på 2,5 m og skal udføres i træ med enten fladt tag eller ensidig taghældning på maks. 10 grader.

–         Begrundelse – der er nogen egentlige bestemmelser for udformningen af carporte. Lokalplanen vil blive suppleret med tegningsbilag og med byggefelter til carporte.

–          Hegn i skel og mod bagstier skal enten etableres som levende hegn eller som raftehegn med en maksimal højde på 180 cm over terræn. Trådhegn skal placeres på den side af hækken, der vender ind mod egen bolig og må ikke gives en højde der overstiger levende hegn og raftehegn.

–         Begrundelse – For at sikre en ensartethed i bebyggelsens udseende bør der være nogle overordnede bestemmelser om hegning. Bebyggelsen var oprindelig opført med raftehegn. Der er ikke stillet krav om hvilke plantesorter der må anvendes til levende hegn. Trådhegn tillades af hensyn til f.eks. hundeejer (og deres naboer). Den maksimale højde for hegn på 180 cm er den samme som hegnsloven, det vil sige det der allerede er gældende.

–         Der må etableres læhegn i skel i forbindelse med terrasser, der ligger over terræn. Læhegn må gives en maksimal længde fra facade på 2,5 m og en maksimalhøjde på 180 cm og udføres som enten levende hegn eller raftehegn.

–         Begrundelse – For de boliger hvor haveterrassen på grund af terrænforskelle ligger over terræn vil det almindelige hegn i skel ikke skærme mod nabo. Lokalplanen bør derfor give mulighed for at etablere et læhegn i skel med en højde der måles fra terrassefladen.

–         Der må ikke indenfor lokalplanområdet findes beplantninger, der ved skygge eller uhæmmet vækst kan blive til væsentlig gene for beboerne/naboerne. Maksimumshøjden for beplantning i haver er 5 m. Større buske og træer må ikke plantes nærmere skel end 1,5 m

–         Begrundelse – Haverne er forholdsvis små og af hensyn til skygge gener hos naboer, bør der være en begrænsning på højden af beplantning. Der ud over kan der evt. laves en bestemmelse om at træsorter der kan opnå en meget stor højde som (birk, lind og bøg) ikke må plantes.